Il est ADMYS qu’en matière d’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge de l’expropriation, statuant sur la fixation de l’indemnité due à l’exproprié, ne méconnait pas le principe du contradictoire en se fondant, pour fixer le montant de cette indemnité, sur des termes de comparaison invoqués par les parties dans leurs conclusions, même en l’absence de production des actes de vente dont ils sont issus (Cass. civ. 3^ème, 19 septembre 2024, n° 23-19.783).

La troisième chambre civile de la Cour de cassation était saisie d’un pourvoi intéressant le principe du contradictoire, appliqué aux procédures de fixation judiciaire des indemnités d’expropriation. Il était notamment question de savoir si le juge de l’expropriation devait prendre en compte ou non les termes de comparaison cités par les parties dans leurs conclusions respectives, mais non étayés par les actes de cessions y afférents.

Cet arrêt est venu apporter une clarification sur un point où la position de la juridiction judiciaire n’était jusqu’alors pas clairement arrêtée, à savoir sur la nature des informations transmises par chacune des parties pour se prévaloir de termes de comparaison, selon la méthode dite analytique.

Pour rappel, cette méthode permet au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité d’expropriation sur la base d’une valeur de marché étayée par des termes de comparaison résultant de ventes récentes de biens ayant les caractéristiques les plus proches possible du bien exproprié.

Certains arrêts rendus par la Cour de cassation laissaient ainsi à penser que la production aux débats des actes de vente était nécessaire pour que les termes de comparaison soient considérés comme valides (Cass. Civ. 3^ème, 12 novembre 2015, n°14-25.371 ; Cass. Civ. 3^ème, 10 décembre 2015, n°14-24. 462).

D’autres décisions exigeaient seulement la production de certaines informations sur les caractéristiques du bien, accompagnées du numéro de publication de la cession immobilière au service de la publicité foncière (notamment : CA Paris, 15 juin 2023, n° 22/04648 ; CA Paris, 24 novembre 2022, n° 21/14136), lequel permet à toute partie de pouvoir aller solliciter, le cas échéant, l’acte de vente auprès des services fiscaux.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation se rallie à cette dernière position, en jugeant que ne viole pas le principe de la contradiction le juge de l’expropriation qui se réfère à des termes de comparaison accompagnés de leur référence de publication, alors même que ne seraient pas produits aux débats les actes de vente dont ils sont issus.

Elle considère ainsi que les termes de comparaison, dès lors qu’ils comportent les informations énoncées à l’article R. 112-A-1 du livre des procédures fiscales, et qu’ils comportent les références de publication, peuvent être utilement débattus par les parties, lesquelles peuvent alors obtenir « auprès du service de la publicité foncière [les] actes de mutation concernés », notamment pour en critiquer le contenu et les modalités d’évaluation du prix final de ces mêmes mutations.

Cet arrêt de la Cour de cassation, s’il permet une clarification sur la nature des informations permettant d’examiner les termes de comparaison, laisse en suspens certaines questions d’ordre pratique.

En effet, cette jurisprudence n’évoque que le système des ventes publiées par le service de la publicité foncière, sans trancher la problématique du livre foncier, spécifiquement applicable dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, lequel ne délivre pas les mêmes informations. En outre, les délais de communication des actes de vente par les services fiscaux sont très disparates selon les territoires et, pour certains, peuvent s’avérer incompatibles avec les calendriers de procédure judiciaire au contentieux.